Prodáváte byt/dům a chcete vědět, kdy prodej nebude zatížen daní? Pojďme si vyjasnit, kdy nebude prodej nemovitosti zdaňován a na co si dát pozor.
Co je vlastně ten „časový test“?
Časový test je čekací doba, kterou musíte splnit, aby vás prodej nemovitosti netrápil daňový úřad. Česká daňová legislativa vám nabízí tři cesty, jak se daním vyhnout. Stačí splnit jednu z nich:
Cesta číslo 1: Dlouhé vlastnictví (10 nebo 5 let)
Toto je nejčastější podmínka – vlastníte nemovitost dlouho a prodáváte ji bez ohledu na to, zda jste v ní bydleli.
Jak to funguje:
- Pokud jste nemovitost nabyli (koupili) do 31. prosince 2020, stačí ji vlastnit minimálně 5 let
- Pokud jste ji nabyli (koupili) od 1. ledna 2021, musíte ji vlastnit minimálně 10 let
Praktický příklad 1
Paní Petra si koupila byt v Praze v červnu 2015 za 2 miliony korun. Nikdy v něm nebydlela, pronajímala ho. Nyní v roce 2025 ho prodává za 2,8 milionu korun.
Výpočet: Od června 2015 do června 2025 je přesně 10 let. Protože koupě proběhla v roce 2015 (před 1. 1. 2021), stačí jí 5 let. Podmínka je splněna.
Praktický příklad 2
Pan Jiří si koupil garsonku v Brně v březnu 2022 za 1,5 milionu korun. Také ji pronajímal. V listopadu 2025 ji prodává za 1,8 milionu korun.
Výpočet: Od března 2022 do listopadu 2025 to jsou 3 roky a 8 měsíců. Protože koupě proběhla po 1. 1. 2021, potřebuje 10 let. Podmínka není splněna (daň zaplatí: 15 % ze zisku, tedy 0,15 × (1 800 000 − 1 500 000) = 45 000 Kč).
Cesta číslo 2: Dva roky bydliště v nemovitosti
Toto je pro ty, kteří v bytě či domě skutečně bydleli. Zde máte výhodu – stačí pouhé 2 roky!
Jak to funguje:
- Pokud jste v nemovitosti měli bydliště (vedené v ní) nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen od daně
- Nemusí být trvalý pobyt, postačí, aby tam byla vaše adresa
- Počítají se poslední 2 roky před prodejem
Praktický příklad 1
Rodina Nováků si koupila dům v roce 2023 za 3 miliony korun. V lednu 2024 se do něj nastěhovali. V listopadu 2025 (po 2 letech a 10 měsících bydlení) ho prodávají za 3,4 milionu korun.
Výpočet: Bydleli tam 2 roky a 10 měsíců, což je více než požadovaných 2 let. Poslední 2 roky před prodejem splňují podmínku.
Praktický příklad 2:
Petr si koupil byt v roce 2020 za 1,2 milionu korun a hned se tam nastěhoval. Bydlel tam 1 rok a 6 měsíců. Poté se přestěhoval. V roce 2025 (3 roky po nákupu) ho prodává za 1,5 milionu korun.
Výpočet: Poslední 2 roky před prodejem v bytě nebydlel. Ale vlastní ho již 5 let (koupě v 2020), takže splňuje podmínku dlouhého vlastnictví.
Cesta číslo 3: Použití peněz na vlastní bydlení
Toto je pro ty, kteří nemovitost vlastnili krátce, zároveň zde nebydleli, ale peníze z prodeje investují do nového bydlení.
Jak to funguje:
- Pokud výtěžek z prodeje použijete na nákup, stavbu, rekonstrukci nebo splacení úvěru na vlastní bydlení, můžete být od daně osvobozeni
- Tyto náklady musíte doložit a oznámit finančnímu úřadu nejpozději do konce roku následujícího po roce prodeje
- Pokud tuto povinnost nesplníte, daň zaplatíte retroaktivně s úroky a penály
Praktický příklad 1:
Lucie zdědila byt od babičky v roce 2023 a hned ho prodala v roce 2024 za 2 miliony korun. Koupě by stála 1,5 milionu korun. Zisku je tedy 500 000 Kč.
Peníze použila na koupi nového bytu ve stejném roce. Pokud do konce roku 2025 oznámí finančnímu úřadu, že peníze investovala do vlastního bydlení a doloží doklady, splní podmínku.
Praktický příklad 2:
Martin prodal byt v roce 2024 za 2,5 milionu korun (koupě za 2 miliony). Zisku je 500 000 Kč. Peníze investoval do nového bytu, ale zapomněl to oznámit finančnímu úřadu do konce roku 2025.
Později si vzpomněl a podal dodatečné přiznání v roce 2026. Finanční úřad mu neúčtuje jen daň 15 % ze zisku (75 000 Kč), ale také úroky a penále za pozdní podání.
Jak to je v případě dědictví?
Pokud jste nemovitost zdědili, máte výhodu! Doba, po kterou ji vlastnil váš zůstavitel (například rodič), se počítá do vašeho vlastnictví. To se však vztahuje pouze na dědění v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti).
Praktický příklad:
Václavův otec si koupil dům v roce 1995. Bydlel v něm 25 let. Otec zemřel v roce 2020 a Václav dům zdědil. V roce 2025 ho prodává.
Výpočet: Doba vlastnictví se počítá od roku 1995 (otcova koupě), tedy 30 let. Podmínka je splněna.
Pozor, v případě darování je to jinak!
Na rozdíl od dědictví se u darovaných nemovitostí doba vlastnictví dárce nepočítá. Vlastnická doba začíná od nuly.
Praktický příklad:
Petra si nechala darovat byt od babičky v roce 2020, kterou babička vlastnila 30 let. Petra ho v roce 2025 prodává.
Výpočet: Doba vlastnictví babičky se nepočítá. Petra ho vlastní 5 let. Darování však proběhlo v 2020 (tedy před změnou na 10 let), takže jí stačí 5 let vlastnictví. Podmínka je splněna.
Jak se počítá daň, pokud nesplníte podmínky?
Pokud žádnou z výše uvedených podmínek nesplníte, čeká vás daň z příjmu 15 % ze zisku (ne z celé prodejní ceny!).
Vypočet:
Prodejní cena – cena koupě – prokazatelné náklady na koupi a prodej (realitní provize, právnické služby, apod.) = Zisk
- Zisk × 15 % = Daň
Praktický příklad:
Radek koupil byt v lednu 2023 za 1,8 milionu korun. Zaplatil 50 000 Kč na právníka a 30 000 Kč na realitní služby. V listopadu 2025 ho prodává za 2,2 milionu korun. Prodej ho stojí 60 000 Kč na realitní provizi.
Výpočet:
- Prodejní cena: 2 200 000 Kč
- Cena koupě: −1 800 000 Kč
- Náklady na koupi: −50 000 Kč − 30 000 Kč
- Náklady na prodej: −60 000 Kč
- Zisk: 260 000 Kč
- Daň: 260 000 × 0,15 = 39 000 Kč
Radek vlastní byt jen 2 roky a 10 měsíců, v něm nebydlel a peníze neinvestuje do nového bydlení. Žádná podmínka není splněna. Daň zaplatí: 39 000 Kč.
Pozor i na vyšší příjmy!
Od roku 2025 platí pro prodej nemovitostí tato pravidla:
- Do 1 676 052 Kč zisku: daň 15 %
- Nad 1 676 052 Kč zisku: daň 23 %
Pokud prodáte velmi drahý byt a nesplníte podmínky osvobození, můžete očekávat vyšší sazbu daně.
Nesmíte zapomenout na oznamovací povinnost!
Pokud se chcete osvobodit od daně, musíte to oznámit finančnímu úřadu v daňovém přiznání za rok, kdy došlo k převodu vlastnictví.
Termín podání:
- Papírově: do 1. dubna následujícího roku
- Elektronicky: do 2. května následujícího roku
Slovo závěrem
Prodej nemovitosti nemusí být daňová komplikace. Pokud splníte jednu z uvedených podmínek, můžete si celý výtěžek ponechat. Pokud ne, pak je to 15 % ze zisku, což je výrazně méně než z celé prodejní ceny.
Poslední rada: Vždy se vyplatí poradit se s odborníkem.
About The Author
