Daň z nemovitosti 2026: Kompletní průvodce pro majitele nemovitostí
Termín pro podání daňového přiznání k dani z nemovitosti za rok 2025 už uplynul, jenž byl do 2. února 2026. Nestihli jste přiznání podat včas? Nemusíte panikařit. Ti, co zapomenou přiznání do termínu podat, mají pak ještě pět dní bez sankce, a i poté jsou sankce relativně mírné.
Od roku 2024 proběhlo v rámci konsolidačního balíčku podstatné zvýšení daní z nemovitostí, v průměru je daň z nemovitých věcí od té doby vyšší zhruba 1,8krát. Pro majitele nemovitostí v Moravskoslezském kraji je důležité pochopit aktuální stav legislativy, způsob výpočtu a všechny povinnosti spojené s touto daní.
Nepodali jste včas? Nevadí, ale počítejte s mírnou přirážkou
Pokud jste nestihli termín 2. února 2026, pokuta ve výši 0,05 % z výše daně za každý den prodlení se začíná počítat až šestý pracovní den po uplynutí lhůty pro podání. Pokuta za opožděné podání přiznání se navíc nevyměřuje v případě, že její výše nepřesáhne 1000 korun.
Praktický příklad: Pokud máte daň z nemovitosti 3000 Kč ročně a podáte přiznání o 20 dní později, pokuta bude činit: 3000 × 0,05% × 15 dní (prvních 5 dní se nepočítá) = 22,50 Kč. To je skutečně zanedbatelná částka.
Pokud stihnete daňové přiznání dodat ještě předtím, než vás k tomu vyzve finanční správa, obejde se to bez sankcí. V případě, kdy pokuta vypočtená podle uvedených pravidel nedosahuje částky 1 000 Kč, správce daně ji nepředepíše.
Kdo musí podat daňové přiznání
Povinnost podat daňové přiznání se týká těch, kteří během roku 2025:
- Koupili, zdědili či dostali nemovitost darem
- Provedli přístavbu, nástavbu nebo částečnou likvidaci
- Změnili druh nebo výměru pozemku či stavby
- Získali stavební povolení nebo dokončili novostavbu
- Změnili užívání stavby (např. z bydlení na podnikání)
Inflační koeficient zůstává beze změny
Tento koeficient zůstává i pro rok 2025 a také pro rok 2026. Stát pro rok 2026 ponechal inflační koeficient na hodnotě 1, a nedochází tak k plošnému navýšení daně. To znamená, že automatické zvyšování daně kvůli inflaci se v roce 2026 nekoná.
Aktuální sazby daně podle typu nemovitosti
Obytné nemovitosti: Sazba daně u bytů je 3,5 koruny za m². U rodinných domů platí stejná sazba 3,5 korun za metr čtvereční zastavěné plochy.
Garáže: Garáže mají sazbu 14,50 korun za metr čtvereční. Důležité je, že pro účely zdanění je rozhodující, jak je stavba evidována v katastru nemovitostí, nikoliv k jakému účelu je využívána.
Rekreační objekty: Rekreační objekty se od roku 2024 zařazují do vyšší sazby daně – nově 11 korun za metr čtvereční (dříve šest korun) a je možné ji navýšit ještě koeficientem 1,5.
Pozemky: Pro lesy a rybníky se rozloha násobí fixní částkou 3,80 Kč. Základ daně je pak 0,45 % z takto vypočítané částky.
Výpočet daně – základní principy
Částka daně se počítá jako násobek výměry nemovitosti s příslušnými sazbami a koeficienty:
Základní vzorec pro stavby a jednotky: Daň = výměra zastavěné plochy v m² × příslušná sazba × základní koeficient × místní koeficient × inflační koeficient
Pro pozemky: Daň = plocha pozemku × základní sazba × základní koeficient × místní koeficient × inflační koeficient
Koeficienty ovlivňující výši daně
Místní koeficienty: O konečné výši daně totiž rozhodují obce stanovením takzvaného koeficientu. Právě místní koeficient je hlavním nástrojem obcí, jak mohou výši daně ovlivňovat. Obce ale mohou daň zvýšit či snížit, a to buď plošně, nebo jen pro konkrétní segment, například byty, rekreační objekty či nemovitosti využívané k podnikání. Stanovený koeficient najdete na webových stránkách obce.
Obecní koeficienty se pohybují v rozmezí od 0,5 do 5,0 a mohou být nastaveny diferencovaně pro různé části obce nebo typy nemovitostí.
Základní koeficient podle velikosti obce: Koeficient se odvíjí od počtu obyvatel obce a pohybuje se v rozmezí od 1,0 do 4,5. Platí pravidlo: čím větší město, tím vyšší koeficient.
Konkrétní příklady výpočtu
Byt 50 m²: Při základním koeficientu 2,5 a místním koeficientu 2,0 bude daň činit: 50 m² × 3,5 Kč × 2,5 × 2,0 × 1,0 = 875 Kč ročně.
Rodinný dům 120 m²: V menší obci (koeficient 1,5) s místním koeficientem 1,0: 120 m² × 3,5 Kč × 1,5 × 1,0 × 1,0 = 630 Kč ročně.
Způsoby podání přiznání
Elektronické podání (doporučené): Finanční správa ale doporučuje elektronické podání přes portál Moje daně. Ten nabízí i automatické předvyplnění formuláře. Do portálu se lidé přihlásí Identitou občana – typicky bankovní identitou, datovou schránkou nebo přístupovými údaji přidělenými finanční správou.
Papírové podání: Přiznání k dani z nemovitých věcí můžete „postaru“ zaslat na finanční úřad poštou nebo ho podat osobně. Pracovníci úřadu s vyplněním a podáním přiznání pomohou.
Termíny platby daně
Splatnost daně: V roce 2026 připadá 31. 5. na neděli, reálným dnem splatnosti tedy bude první následující pracovní den – tedy 2. června 2026.
Možnost splátek: Pokud přesáhne 5000 korun, lze ji platit ve dvou splátkách, do konce května a do konce listopadu. První splátka do 2. června 2026, druhá do 1. prosince 2026.
Sankce za opožděné podání – detailní pohled
Toleranční lhůta: Pokuta se nevztahuje na zpoždění kratší než 5 pracovních dnů. To znamená, že máte ještě týden navíc bez jakýchkoliv sankcí.
Výpočet pokut:
- Od šestého dne začíná nabíhat pokuta 0,05 procenta z výše daně za každý den prodlení
- Pokuta se ale vyměřuje jen v případě, že přesáhne 1000 korun
- Maximální pokuta však může činit nejvýše 300 tisíc korun
Praktické dopady: Pro většinu běžných nemovitostí (byty, rodinné domy) s daní do 20 000 Kč ročně bude pokuta za zpoždění několika týdnů skutečně minimální nebo se vůbec nevyměří.
Specifika pro manžele a spoluvlastníky
Manželé ve společném jmění: Daňové přiznání podá jeden z manželů za celou nemovitost, stejně tak daň následně zaplatí jeden z nich.
Družstevní byty: Vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru je družstvo, které také platí daň z nemovitých věcí. Družstevníci mají daň rozepsanou v měsíčním rozpisu.
Spoluvlastníci: Tomáš i Michaela podají každý sám za svoji 1/2 nemovitosti daňové přiznání. Platbu daně pak uhradí každý za svůj podíl. V případě spoluvlastnického podílu, kdy každý podává daňové přiznání sám za sebe, je stanovena minimální částka daně ve výši 90 Kč. To znamená, že kdyby výsledná část daně každého podílu činila například 80 Kč, bude jim daň stanovena na minimální částku 90 Kč.
Osvobození a výjimky
Od daně jsou osvobozeny:
- Pozemky v chráněných krajinných oblastech
- Ekologicky významné prvky (mokřady, větrné lamy)
- Veřejně přístupné parky
- Nemovitosti neziskových organizací
- Školy, muzea, knihovny
- Zdravotnická a sociální zařízení
Výhody jednorázového přiznání
Daňové přiznání k dani z nemovitosti se podává pouze jednou po nabytí nemovitosti. V následujících letech se podává pouze při změně rozhodných skutečností (přístavba, změna využití apod.). Daňové přiznání se podává pouze jednou po nabytí / prodeji / změně nemovitosti a následně každoročně automaticky obdržíte informaci o výši daně k zaplacení.
Změny během roku
Daň se stanovuje podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Pro rok 2026 je tedy rozhodný stav evidovaný v katastru nemovitostí k 1. 1. 2026. Změny vlastnictví během roku 2026 se promítnou až do daně za rok 2027.
Úroky z prodlení při opožděné platbě
Za pozdní platbu daně běží úrok z prodlení, který je navázán na repo sazbu ČNB zvýšenou o zákonem stanovenou přirážku a počítá se od pátého dne po splatnosti. Po pěti dnech od splatnosti začíná nabíhat úrok z prodlení. Pár dní zřejmě projde bez sankcí, ale dlouhodobé zdržení se nevyplácí.
Závěrečné doporučení
Pokud jste nestihli termín podání daňového přiznání, není důvod k panice. Sankce jsou u běžných nemovitostí skutečně minimální a často se ani nevyměřují. Využijte elektronické služby finanční správy. Ušetří vám čas a minimalizují riziko chyb.
About The Author
