Česká národní banka (ČNB) zavádí od 1. dubna 2026 přísnější limity pro investiční hypotéky s doporučením LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7. Toto opatření představuje zásadní změnu v přístupu k financování investičních nemovitostí a výrazně ovlivní celý realitní trh včetně Moravskoslezského kraje.
Definice investiční hypotéky podle ČNB
Investiční hypotékou se rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu. Tato definice zahrnuje široké spektrum nemovitostí:
- Obytné nemovitosti: byty, rodinné domy, rekreační chalupy a chaty
- Komerční nemovitosti: objekty nakupované za účelem podnikání či pronájmu, včetně kanceláří, obchodů a skladů
- Pozemky: plochy využitelné pro stavební investice jako jsou průmyslové objekty, sklady, administrativní budovy, komerční objekty
- Garáže: jako samostatný celek nejsou vhodné pro zástavu, ale některé banky je akceptují v kombinaci s pozemkem
Nové limity a jejich praktické dopady
U investiční hypotéky by banka podle doporučení ČNB měla financovat maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti. LTV limit 70 % znamená, že u vzorového bytu za 6 milionů vychází hypotéka maximálně na 4 200 000 Kč a vlastní zdroje minimálně 1 800 000 Kč. U investičních bytů od 2026 banky doporučují nepůjčovat více než 70% hodnoty nemovitosti. 30% musí investor dodat z vlastních zdrojů.
ČNB doporučuje, aby celkový dluh klienta, tedy všechny úvěry a hypotéky dohromady, nepřesáhl 7násobek jeho ročního čistého příjmu. DTI limit 7 představuje maximálně sedminásobek čistého ročního příjmu pro celkové zadlužení žadatele včetně nově čerpaného úvěru. Kdo už jednu hypotéku splácí, může se do limitu na další nákup jednoduše nevejít.
Důvody zpřísnění a rizika na trhu
Aktivita na hypotečním trhu se podle ČNB dostala nad dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se i podíl hypoték, které mají vysloveně investiční charakter. Právě tyto úvěry podle centrální banky vykazují rizikovější profil než hypotéky na vlastní bydlení, typicky kvůli vyššímu zadlužení domácností, menší ochotě „bojovat“ za danou nemovitost v případě problémů se splácením a závislosti na příjmech z nájmu.
V případě ekonomické recese je investor ochotnější přestat splácet úvěr na prázdný byt než na střechu nad hlavou své rodiny. Zvýšené riziko u investičních hypoték plyne z faktu, že jejich splácení často závisí na budoucích nájmech či prodeji nemovitosti, tedy na nejistých faktorech mimo kontrolu dlužníka.
Mechanismus doporučení ČNB vs. závaznost
Je dobré připomenout, že jde o doporučení, nikoli o právně závazné nařízení. V praxi se ale banky doporučení ČNB velmi pečlivě drží už jen proto, že právě centrální banka je hodnotí z hlediska obezřetnosti, řízení rizik a finanční stability. Banky ho typicky promítnou do interních pravidel. Zavádění může být v některých bankách rychlejší, jinde naopak bude mít zpoždění.
Dopad na různé typy nemovitostí
Rezidenční nemovitosti: U menších bytů především ve městech může část investiční poptávky zpomalit. Ubyde část nákupů na vysokou páku, hlavně u menších bytů ve městech.
Komerční nemovitosti: Výnos z komerčních nemovitostí je zpravidla vyšší než výnos z objektů nájemního bydlení, ale vyšší výnos kompenzuje vyšší riziko nepronajmutí, či volby nežádoucí lokality. Na nákup bytového i nebytového prostoru, který má sloužit pro pronájem nebo podnikání, můžete využít podnikatelskou neboli investiční hypotéku s o něco vyšší úrokovou sazbou.
Pozemky a garáže: Pozemky mají potenciál výrazného zhodnocení, ale návratnost investice může být delší a závislá na lokalitě. U garáží některé banky jako Česká spořitelna, RB a AirBank neberou garáže do zástavy.
Nuance a výjimky v aplikaci
Časování implementace: ČNB zdůraznil, že neočekává, že by se banky pokusily lhůtu využít k poskytnutí co největšího množství úvěrů před začátkem platnosti opatření. Banky mají mít dostatečný čas na přizpůsobení.
Rozdíly mezi bankami: Jakmile klient řekne, že kupuje byt na investici, běžně mu sníží LTV pod 70 procent už nyní, mnohdy dokonce i níže na 60 procent. Počet klientů, kteří kupují třetí nemovitost, je velmi malý.
Rozsah dopadu: Pokud by zpřísnění limitů platilo ve třetím čtvrtletí letošního roku, dotklo by se podle ČNB zhruba 7,5 procenta všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Celkem by to objemem odpovídalo úvěrům zhruba za sedm miliard korun z celkových 83 miliard korun hypotečních úvěrů poskytnutých v tomto období.
Selekce investorů a změna strategie
V prostředí zpřísněných limitů tak budou mít výhodu investoři, kteří: mají silnější kapitálovou pozici, jsou schopni dobře plánovat cash-flow a rezervy, nepočítají s extrémně optimistickým růstem cen či nájmů.
Investování se stane „sportem pro připravené“. 30% vlastní zdroje budou realitou. Investoři, kteří nakupovali jeden byt za druhým, narazí na strop DTI. I po zpřísnění pravidel budou nejúspěšnější ti investoři, kteří jsou připravení a mají jasno ve svých číslech.
Doporučené akce pro investory
Před dubnem 2026:
- Dokončit rozpracované akvizice s využitím stávajících podmínek
- Přehodnotit finanční strategii s ohledem na vyšší požadavky na vlastní kapitál
- Zajistit likvidní rezervy na pokrytí 30% akontace u budoucích nákupů
- Optimalizovat současné portfolio refinancováním nebo prodejem méně výnosných nemovitostí
- Diverzifikovat typy nemovitostí směrem ke komerčním objektům s vyššími výnosy
Po dubnu 2026:
- Soustředit se na kvalitu před kvantitou při výběru investičních příležitostí
- Využívat kombinaci financování včetně podnikatelských úvěrů a amerických hypoték
- Budovat dlouhodobé vztahy s bankami pro lepší vyjednávací pozici
- Monitorovat cash-flow s důrazem na udržitelnost při vyšších úrocích
- Připravit rezervy na období bez nájemníků nebo nutných oprav
Pro správu stávajících nemovitostí:
- Optimalizovat nájemní smlouvy pro stabilnější příjmy
- Investovat do zvýšení hodnoty nemovitostí prostřednictvím rekonstrukcí
- Diverzifikovat nájemníky pro snížení rizika výpadku příjmů
- Sledovat lokální trh pro včasné rozpoznání změn v poptávce
- Udržovat profesionální správu pro maximalizaci výnosů
Dopady na Moravskoslezský kraj
V roce 2026 zůstane poptávka po nemovitostech na vysoké úrovni, zejména v atraktivních lokalitách jako jsou Praha a Brno. Kupujícími budou jak lidé hledající vlastní bydlení, tak investoři zaměření na pronájem. V Moravskoslezském kraji lze očekávat:
- Zpomalení investiční poptávky především u menších bytů v Ostravě a Karviné
- Posílení pozice kupujících pro vlastní bydlení díky snížené konkurenci investorů
- Stabilizaci cen v méně atraktivních lokalitách
- Pokračující růst v univerzitních městech díky poptávce studentů
Výhled na nájemní trh
Nájmy tím automaticky nezlevní. Pokud se zpomalí pořizování bytů na pronájem, nabídka nájemního bydlení se sama od sebe nezvětší. Silná poptávka po nájemním bydlení v Česku dlouhodobě roste, zejména ve velkých městech a univerzitních centrech. Dobře připravený investor s kvalitní lokalitou a realistickým finančním plánem bude mít o nájemníky nouzi málokdy.
Zdroje:
1. https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/tiskove-zpravy/CNB-doporucuje-prisnejsi-limity-pro-investicni-hypoteky.-Kapitalove-rezervy-se-nemeni/
2. https://www.penize.cz/hypoteky/482012-cnb-chce-prisnejsi-limity-pro-hypoteky-na-investicni-nemovitosti/
3. https://archiv.hn.cz/c1-67818550-cnb-doporucila-bankam-zprisnit-limity-pro-hypoteky-na-investicni-nemovitosti/
4. https://www.hyponamiru.cz/cnb-doporucuje-prisnejsi-limity-pro-investicni-hypoteky/
5. https://www.e15.cz/finexpert/investujeme/na-treti-byt-si-pripravte-milion-navic-investicni-hypoteky-se-uz-od-dubna-zprisni-1430161/
6. https://www.fio.cz/zpravodajstvi/zpravy-z-burzy/317771-cnb-doporucuje-prisnejsi-limity-pro-investicni-hypoteky-proticyklicka-kapitalova-rezerva-se-nemeni/
About The Author
